¿Cuánto cuesta cerrar la compra de un local en Sabaneta?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Sobre un local en Sabaneta de $500 millones, eso son unos $10 millones en escrituración y registro, aparte del abogado, el estudio de títulos y el predial del año.

¿Qué incluye exactamente ese 2 por ciento?

Son tres rubros distintos que se pagan en momentos distintos, aunque la notaría suele recaudarlos juntos:

• Notaría: 0,27 por ciento sobre el valor de la escritura. Este porcentaje se reparte por mitades entre comprador y vendedor en la costumbre local, pero es negociable y conviene dejarlo escrito en la promesa. Se paga el día de la firma.
• Beneficencia (rentas departamentales): 1 por ciento. Es el rubro más pesado y lo asume el comprador. Se liquida sobre el valor de la escritura.
• Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: 0,67 por ciento. Sin este pago la escritura no se inscribe, y sin inscripción usted no es dueño frente a terceros aunque haya firmado.

A eso se suman las copias de la escritura, los derechos notariales por autenticaciones y el retiro de la primera copia con mérito ejecutivo si hay hipoteca.

¿Qué cuesta además del 2 por ciento y casi nadie presupuesta?

Estos rubros no están dentro del 2 por ciento y son los que descuadran el cierre:

1. Honorarios del abogado. Estudio de títulos, revisión de la promesa y acompañamiento a la firma. Se pactan como suma fija o como porcentaje del precio.
2. Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Es barato y es el documento que evita el problema caro.
3. Impuesto predial del año en curso. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Verifique que esté al día hasta la fecha de entrega y quién asume el saldo del año.
4. Administración y cuotas extraordinarias. En locales dentro de centro comercial o edificio mixto, la deuda de administración se persigue con el inmueble. Pida paz y salvo escrito del administrador, no de palabra.
5. Levantamiento de hipoteca del vendedor, si la hay. Tiene su propia escritura y su propio registro.
6. Avalúo comercial, si el banco financia o si usted quiere una segunda opinión sobre el precio.

¿Quién paga qué entre comprador y vendedor?

La costumbre en el Valle de Aburrá reparte así, y la promesa de compraventa debe repetirlo palabra por palabra:

Del lado del vendedor hay un costo que no aparece en la notaría: la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más. Si el vendedor no lo tenía previsto, aparece a última hora y se convierte en presión para reabrir el precio.

¿Cuánto tarda el cierre y cuándo sale cada pago?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese calendario los desembolsos caen así:

• Días 1 a 5: firma de la promesa y entrega de arras. Aquí ya se paga el estudio de títulos.
• Días 5 a 25: recolección de paz y salvos, liquidación de rentas, radicación en notaría. Si el comprador es persona jurídica, sume el certificado de existencia y representación legal y el acta que autoriza la compra.
• Día de la firma: se pagan notaría y beneficencia.
• Después de la firma: registro. Contar unos días hábiles hasta que la matrícula muestre al nuevo propietario. Pida el certificado de tradición actualizado antes de dar por cerrado el negocio.

Si hay crédito bancario, el calendario lo manda el banco y los 30 a 45 días se estiran. Incluya en la promesa una cláusula que contemple ese escenario en lugar de fijar una fecha imposible.

¿El IVA aplica en la compra de un local en Sabaneta?

Depende de si compra a un constructor en primera venta o a un particular en reventa, y de la estructura del negocio. No lo asuma: pregúntelo por escrito antes de firmar la promesa, porque cambia el total de manera muy distinta a los rubros notariales. Si el vendedor es responsable de IVA y el inmueble es nuevo, el tratamiento no es el mismo que en una segunda venta entre particulares. Su abogado y su contador deben decirlo por escrito antes de que usted comprometa arras.

Otro punto que solo se ve en comercial: si el local viene arrendado, usted hereda el contrato y también el manejo de la retención en la fuente sobre el canon. Eso no es un gasto de cierre, pero sí cambia el flujo desde el primer mes.

¿Cómo evito que el presupuesto se desborde?

Tres hábitos que funcionan:

Presupuestar el 2 por ciento más un colchón. El 2 por ciento es el piso técnico. Abogado, paz y salvos, copias y predial pendiente viven encima de esa cifra.

Pedir el certificado de tradición y libertad antes de entregar arras, no después. Un embargo o una hipoteca no levantada convierte un cierre de 30 días en uno de varios meses, y las arras ya están comprometidas.

Dejar la repartición de gastos escrita en la promesa. “Como es costumbre” no es una cláusula. Nombre cada rubro y diga quién lo paga.

Si además está comparando un local frente a una bodega, los costos de cierre son idénticos en porcentaje pero la base cambia con el precio y el área. Puede revisar la guía completa para entender qué mueve ese precio antes de poner números al cierre.

Preguntas frecuentes

Mike Zapata · Corredor inmobiliario en Antioquia. Publicamos el inventario comercial de Antioquia con su precio por metro cuadrado a la vista.